Il fisco non può più più disconoscere il minore prezzo pagato rispetto a quello indicato nell’atto di cessione immobiliare e soggetto o ad Iva o a Registro, in pratica al nero nelle cessioni e nelle compravendite di immobili soggette ad Iva, nulla cambia invece per l’acquisto di immobili soggetti ad imposta di registro.
Cosa Cambia negli acquisti di immobili
Facciamo una macro distinzione tra acquisti di immobili soggetti ad imposta di registro e quelli soggetti ad Iva per il principio di alternatività Iva- Registro.
Il nodo da sciogliere riguarda sempre il prezzo da indicare nell’atto di cessione per determinare le imposte da versare di registro o Iva.
Gli Acquisti di immobili soggetti ad imposta di registro
Dovremmo indicare un prezzo di acquisto almeno pari al prezzo di mercato in quanto il fisco (agenzia entrate) può disconoscere il prezzo dichiarato e applicare il maggiore valore di mercato ai sensi degli artt 51 e 51 del Testo unico sulle imposte di registro DPR 131/1986 e correremo il rischio, qualora la differenza sia maggiore del 25% del prezzo di mercato, che l’ufficio irroghi anche le sanzioni dal 100 % al 200% dell’imposta, salvo la possibilità di aderire all’istituto del ravvedimento, accertamento con adesione o altro ex art.71 del DPR 131 del 1986.
E’ prevista anche la possibilità di applicare il prezzo-valore con cui la base imponibile negli acquisti di immobili in cui la base imponibile ai fini del registro o dell’IVA sarà la sola rendita catastale moltiplicata per il coefficiente 126 o 115,5 se l’acquirente ha i requisiti per fruire delle agevolazioni prima casa e quindi sarà necessario che sia una persona fisica non titolare di partita IVA che per immobili abitativi e che la cessione sia a titolo oneroso e che l’intenzione di applicare il prezzo valore sia dichiarata nell’atto.
Gli acquisti immobiliari che scontano l’Iva
Nel caso di acquisti soggetti ad Iva invece abbiamo la modifica apportata dalla pronuncia della commissione europea in quanto in questo caso la base imponibile sarà rappresentata dal prezzo dichiarate nell’atto di cessione e lasciato alla libera contrattazione delle parti ex art. 13 comma 1 del DPR 633 del 1972. In questo caso affinchè il fisco voglia accertare un maggior valore nelle cessioni dovrà dimostrare che vi sia stato del nero o dei proventi occultati dalle parti.
In pratica si sposta l’onere della prova che il DL 223 del 2006 aveva imposto sulle controparti con una difficoltà notevole per quei soggetti che si trovavano ad accordarsi su prezzi più bassi di quelli opinabili di mercato, e che ora torna in capo all’agenzia delle entrate, limitatamente alle cessioni di immobili soggette ad Iva.
Sicuramente una buona notizie per le società immobiliari.
Vi consigliamo anche di verificare anche i precedenti articoli scritti nella categoria immobili e che abbiamo toccato nel dedicata alla vendita con denaro in nero degli immobili.
https://dev.tasse-fisco.com/case/prezzo-valore-registro-acquisto-terreno-accertamenti/33645/
Purtroppo capita che il venditore effettivamente venda l’immobile -un terreno agricolo di are 28.00 con R.D. € 16,63 e R.A. € 11,57- il cui valore catastale è € 1900,00; il prezzo di vendita che si tratta è su € 4.000,00; il valore che l’ufficio delle entrate applica,dice il notaio,in base a dei parametri del 2005, è sul valore di € 7.800,00. Tutto il costo chiesto da notaio è di € 2.800,00. COME SI FA A FARE UN TRASFERIMENTO CHE COSTA PIU del bene che si vende/si compra? Quanto va allo Stato e quanto al notaio? Grazie a chi farà capire. Charis