Costi di Manutenzione straordinaria: deducibilità dei costi 2020

I lavori e i costi di manutenzione straordinaria dovrebbero essere capitalizzati sul valore dell’edificio, immobile su cui insistono, o appartamento e talvolta non è agevole distinguerli rispetto ai costi di manutenzione ordinaria che invece sono interamente soesati ossia imputati a conto economico e dedotti nel corso dell’esercizio (che abbiamo affrontato nel precedente articolo).

Per interventi di manutenzione straordinaria,  le  opere  e  le modifiche necessarie per rinnovare e  sostituire  parti  anche  strutturali degli   edifici,   nonché   per   realizzare   ed   integrare   i   servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non  alterino  i  volumi  e  le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche  delle destinazioni di uso.

I costi di manutenzione straordinaria possono essere identificati semplificativamente nei seguenti interventi:

• sostituzione infissi esterni e serramenti o persiane  con serrande, con modifica di materiale o tipologia di infisso;  realizzazione ed adeguamento di opere accessorie e pertinenziali che  non  comportino  aumento di volumi o di  superfici  utili, realizzazione di volumi tecnici, quali centrali termiche, impianti di ascensori, scale di sicurezza canne fumarie;
• realizzazione ed integrazione di servizi igienico sanitari senza alterazione dei volumi e delle superfici;
• realizzazione di chiusure o aperture interne che non modifichino lo schema distributivo delle unita immobiliari e dell’edificio;
• consolidamento delle strutture di fondazione e in elevazione;
• rifacimento vespai e scannafossi; sostituzione di solai interpiano senza modifica delle quote d’imposta;
• rifacimento di scale e rampe;
• realizzazione di recinzioni, muri di cinta e cancellate;
• sostituzione solai di copertura con materiali diversi dai preesistenti;
• sostituzione tramezzi interni, senza alterazione della tipologia dell’unita immobiliare;
• realizzazione  di elementi di sostegno di  singole  parti strutturali;
• interventi finalizzati al risparmio energetico.

Per interventi di manutenzione ordinaria,  gli  interventi  edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e  sostituzione  delle finiture degli edifici e quelle necessarie  ad  integrare  o  mantenere  in efficienza gli impianti tecnologici esistenti. Restauro e risanamento conservativo (lett. C), art. 31, legge n. 457/1978) Per interventi di  restauro  e  di  risanamento  conservativo,  gli interventi  edilizi  rivolti  a  conservare  l’organismo  edilizio   e   ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di  opere  che, nel   rispetto   degli   elementi   tipologici,   formali   e   strutturali dell’organismo  stesso,  ne  consentano   destinazioni   d’uso   con   essi compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi  dell’edificio,  l’inserimento  degli elementi accessori e degli  impianti  richiesti  dalle  esigenze  dell’uso, l’eliminazione degli elementi estranei all’organismo edilizio. A  titolo  esemplificativo, sono ricompresi  nel  restauro  e risanamento conservativo i seguenti interventi:

• modifiche tipologiche delle singole unità immobiliari per una più funzionale distribuzione;
• innovazione delle strutture verticali e orizzontali; ripristino dell’aspetto storico – architettonico di un edificio, anche tramite la demolizione di superfetazioni;
• adeguamento delle altezze dei solai, con il rispetto delle volumetrie esistenti; apertura di finestre per esigenze di aerazione dei locali.
• ristrutturazione edilizia (lettera d), art. 31, legge  n. 457/1978)

Interventi di ristrutturazione edilizia Per interventi di ristrutturazione edilizia, gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi  mediante  un  insieme  sistematico  di opere che possono portare ad un organismo edilizio  in  tutto  o  in  parte diverso dal precedente. Tali interventi  comprendono  il  ripristino  o  la sostituzione di alcu i elementi costitutivi dell’edificio,  l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di  nuovi  elementi  ed  impianti.  Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche  quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la  stessa  volumetria  e sagoma  di  quello  preesistente,  fatte  salve  le  sole  innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica. A titolo esemplificativo, sono ricompresi nella ristrutturazione edilizia i seguenti interventi:

• riorganizzazione distributiva degli edifici e delle  unità immobiliari, del loro numero e delle loro dimensioni;
• costruzione dei servizi igienici in ampliamento delle superfici e dei volumi esistenti;
• mutamento di destinazione d’uso di edifici, secondo quanto disciplinato dalle leggi regionali e dalla normativa locale; trasformazione dei locali accessori in locali residenziali;
• modifiche agli elementi strutturali, con variazione delle quote d’imposta dei solai;

Per interventi  di  nuova  costruzione,  quelli  di  trasformazione edilizia e  urbanistica  del  territorio  non  rientranti  nelle  categorie definite alle lettere precedenti. Sono comunque da considerarsi tali la costruzione di manufatti edilizi fuori  terra  o  interrati, ovvero  l’ampliamento  di  quelli  esistenti   all’esterno   della   sagoma esistente,  fermo  restando,  per  gli  interventi  pertinenziali,   quanto previsto alla lettera, gli  interventi  di  urbanizzazione  primaria   e   secondaria realizzati da soggetti diversi dal comune;  la realizzazione di infrastrutture e  di  impianti,  anche  per pubblici servizi, che comporti la trasformazione in via permanente di suolo in edificato, l’installazione   di   torri   e   tralicci   per    impianti, radio-ricetrasmittenti e di ripetitori per i servizi di telecomunicazione,  l’installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e di strutture di qualsiasi  genere,  quali  roulottes,  campers,  case  mobili, imbarcazioni, che siano utilizzati come  abitazioni,  ambienti  di  lavoro, oppure come depositi, magazzini  e  simili,  e  che  non  siano  diretti  a soddisfare esigenze meramente temporanee; gli  interventi  pertinenziali  che  le  norme  tecniche  degli strumenti  urbanistici,  in  relazione  alla  zonizzazione  e   al   pregio ambientale e paesaggistico delle  aree,  qualifichino  come interventi  di nuova costruzione, ovvero che comportino  la  realizzazione  di  un  volume superiore al 20% del volume dell’edificio principale, la realizzazione di  depositi  di  merci  o  di  materiali,  la realizzazione di impianti per attività produttive all’aperto ove comportino l’esecuzione di lavori cui consegua la trasformazione permanente del  suolo in edificato.

Per interventi di ristrutturazione urbanistica, quelli  rivolti a sostituire l’esistente tessuto urbanistico-edilizio  con  altro  diverso, mediante un  insieme  sistematico  di  interventi  edilizi,  anche  con  la modificazione del disegno dei lotti, degli isolati e della rete stradale. Da notare che il legislatore chiarisce anche per semplicità di coordinamento normativo che tali definizioni di prevalgono sulle disposizioni degli strumenti urbanistici generali e dei regolamenti edilizi.  Resta  ferma  la definizione di restauro prevista dall’articolo 34 del  decreto  legislativo 29 ottobre 1999, n. 490 Vi ricordo che se siete persone fisiche tale differenziazione sarà importante per godere dell’ Iva agevolata al 4% sulla ristrutturazione o l’ Iva al 10% sulla ristrutturazione.

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