Vediamo come comportarci nel caso di stipula di un preliminare o compromesso per l’acquisto o la vendita di casa, la tassazione e l’eventuale obbligo di registrazione, la convenienza o meno a passare per il notaio cercando come al solito di dare risposte alle vostre domande o fornire chiarimenti utili a districarvi nelle decisioni.
Breve sintesi del contratto preliminare o compromesso
Come abbiamo già avuto modo di affrontare nell’articolo dedicato ai passi che vanno dalla stipula del preliminare al vero e proprio rogito di casa partiamo con il dire della stipula del preliminare del compromesso non è un passaggio obbligatorio per legge ma è consigliato per farsi che l’acquisto di una casa vada a buon fine in quanto rappresenta un reciproco impegno a parte di entrambi i soggetti coinvolti nella transazione, venditore e acquirente. In questo atto le parti fissano prezzo, contenuto, identificano catastalmente l’oggetto della vendita e le modalità di pagamento vincolando il perfezionamento del contratto alla presenza di tutti gli elementi richiesti e l’assenza di vizi o l’erogazione di un eventuale mutuo per l’acquirente per vizi sulla casa.
Non è obbligatoria nemmeno la stipula dinnanzi ad un notaio funzione questo caso si sostanzia principalmente nella corretta identificazione dei soggetti interessati, nell’analisi della documentazione prodotta dal venditore, della verifica sulla titolarità del diritto di proprietà e quindi della possibilità di vendere quell’immobile, oltre alla verifica di eventuali vizi nella formazione del diritto di proprietà precedente in capo al venditore, e ad eventuali vizi o eravamo sulla casa che intendete acquistare.
La tassazione sul preliminare o compromesso
Seppur non obbligatoria la stipula del compromesso e la sua trascrizione una volta effettuata dovrà essere registrata entro 20 giorni dalla sottoscrizione dell’atto. Con la trascrizione il contratto sarà anche opponibile a terzi (Grazie Paolo della precisazione).
La registrazione del compromesso obbliga entrambe le parti in maniera solidale il versamento dell’imposta di registro per cui fate attenzione a coordinarvi altrimenti c’è il rischio che entrambi pagano o come spesso accade nessuno dei due paga.
Qualora intendiate procedere alla stipula di un compromesso o di un preliminare avvalendovi del Notaio allora la registrazione sarà effettuata direttamente da lui insieme anche al pagamento dell’imposta di registro che molto probabilmente vi sarà addebitata nella sua fattura.
Quanto costa la registrazione del preliminare
La registrazione del contratto è necessario effettuare un versamento con il modello F 24 per un importo pari a € 200 e una imposta di bollo di € 16 da applicare ogni quattro facciate oppure ogni 100 righe del compromesso. In media con 5 o sei fogli ve la cavate benissimo per cui aggiungete altri 50 euro se volete fare una stima cautelativa del costo delle imposte di bollo.
Laddove il compromesso, come sicuramente farete, prevederà la corresponsione di un anticipo allora questa somma sarà soggetta ad imposta di registro nella misura dello 0,50% per cui supponiamo che nel caso di un anticipo di 30 mila euro l’imposta di registro che dovrete versare entro 20 giorni sarà pari a 150 euro. Questo è quanto disciplinato dagli artt. 6 e 10 della tariffa, parte I, del Testo Unico imposte di registro. Se invece parliamo di semplice acconto l’imposta di registro sarà pari al 3% ex artt. 9 e 10 della tariffa, parte I, del Testo Unico imposte di registro (Testo Unico Registro scarica gratis)
Solitamente viene anche prevista nel contratto preliminare un anticipo delle somme pagate la cui percentuale varia a seconda dell’intento della situazione dello stabile. Molto spesso infatti acquirente o il venditore che richiedono il versamento di un importo piuttosto elevato che può essere dell’ordine del 10% o anche 20% sul prezzo finale pattuito per incentivare la controparte a perfezionare il contratto.
Ricapitolando abbiamo:
- 200 euro
- 16 euro a titolo di imposta di bollo per ogni 4 facciate o 100 righe di foglio
- 0,50% o 3% a seconda che si tratti di caparra o acconto
- eventuale parcella del notaio per la redazione del preliminare (stimate 2 mila euro)
Inoltre per evitare che quel simpaticone del venditore venda la casa e me e ad altre 28 persone (che rappresenta nell’immaginario dell’acquirente il rischio più grande) il giorno dopo e poi scappi con le caparre incassate vi consiglierei di far trascrivere il preliminare in conservatoria (grazie Romolo), operazione sempre svolta a pagamento dal notaio pagando altre 250/300 euro a titolo di imposte di bollo, ipotecarie e catastali.
Tabella Imposta Registro su Preliminare
| Imposta di registro Preliminare Compravendita Casa | ||
| Caratteristiche Preliminare |
Imposta di registro | IVA |
| Senza pagamento di denaro | fissa | no |
| Con pagamento di Denaro (Caparra confirmatoria) | 0,50% | no |
| Caparra Penitenziale | 3% (In caso di inadempimento) | no |
| Acconto per l’acquisto | Imposta di registro fissa | Soggetto con Partita Iva |
| Imposta di registro proporzionale (3%) | Soggetto senza Partita Iva | |
Differenza tra Acconto e Caparra cofirmataria ai fini fiscali
Sembrerà una follia ma a livello fiscale fa molta differenza e vi spiego perché. Tuttavia dovrete comunque considerare che l’imposta di registro che verserete sia per l’acconto sia nel caso utilizziate una caparra confirmatoria saranno comunque scomputate dal Notaio al momento del rogito.
La somma prevista all’interno del compromesso è versata titolo di caparra confirmatoria assume una funzione risarcitoria che scatta nel caso in cui una delle tue parti non adempia a quanto contenuto e convenuto nel contratto.
Vi segnalo a tal proposito l’articolo dedicato alla tassazione della caparra confirmatoria e alla convenienza o meno di inserirla all’interno del preliminare per l’acquisto di casa. Sono dell’avviso che nel caso di compromesso assoggettato ad Iva che prevede una caparra confirmatoria poteva essere soggetta ad imposta di registro nella misura dello 0,50% in quanto, differentemente dall’acconto, il valore assunto dal mancato adempimento di una delle parti ha valore risarcitorio, mentre l’acconto rappresenta solo un anticipo sul prezzo inizialmente pattuito.
Applicazione dell’IVA?
Nel caso in cui l’acquisto sia soggetto ad Iva e si versa solo un acconto l’anticipo dovrà essere fatturato con Iva ma non dovrà essere corrisposta imposta di registro nella misura dello 0,50% ma solamente in misura fissa pari a € 200. Laddove invece il preliminare non sia soggetto ad Iva allora l’imposta di registro non sarà dovuta nella misura dello 0,5% ma in misura proporzionale al 3% per cui sui 30 mila euro si pagheranno 900 euro.
Fattispecie e casi particolari: Domanda
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Imposta di registro a credito
Può accadere ma è una situazione piuttosto rara che il momento del rogito il prezzo di cessione sia stato rivisto al ribasso ad un prezzo talmente tale da essere più basso del racconto stesso oppure nel caso in cui l’acquirente abbia un’imposta di registro da utilizzare a credito maggiore di quella che effettivamente si troverà pagare per l’acquisto di questa casa. Se vi trovate quindi in una situazione di imposta di registro accredito riportate che la richiesta in istanza di rimborso dovranno essere presentate entro tre anni dalla registrazione del contratto definitivo di acquista di casa effettuato dal notaio pena la decadenza del diritto alla richiesta di rimborso.
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Vendita del compromesso
Può accadere anche il caso in cui l’acquirente o il venditore si mettano d’accordo non procedere più al perfezionamento del contratto ma l’acquirente decide di vendere un terzo il compromesso. Questa fattispecie piuttosto rara e che sconsiglio in quanto molto più facile annullare compromesso e redigerne uno nuovo in quanto a livello di tassazione la vendita un annullamento dovrebbero scontare le medesime imposte di registro.
Chi deve effettuare la registrazione del Preliminare di acquisto?
Guida alla compravendita di casa: dal preliminare al rogito cosa fare
http://dev.tasse-fisco.com/case/quali-documenti-servono-acquisto-acquirente-obbligatori/43873/
nessuna
Gentile Tasse-Fisco.com
per un compromesso ho avuto queste spese:
1. imposta fissa
2. imposta sull’anticipo
3. marche da bollo
4. registrazione della proposta
Per favore potete dirmi quali spese è possibile recuperare al rogito?
Vi ringrazio molto