Vediamo in sintesi i passi da seguire per arrivare al distacco dall’impianto di riscaldamento centralizzato condominiale per installare quello autonomo senza avere problemi con il proprio condominio, valutare quanto costa… e cercando di capire anche la convenienza economica conseguente a questa scelta. Vediamo anche cosa cambia e quali sono le novità anche alla luce del nuovo super Bonus 2020 del 100%.
I vantaggi del passaggio all’impianto autonomo
Chiaramente gli orari di accensione e spegnimento del riscaldamento condominiale, oltrechè la temperatura settata, sono le principali cause di “lancio di coltelli” nelle assemblee condominiali… per cui attrezziamoci per guadagnarci la libertà passando al riscaldamento autonomo.
Verifica della fattibilità normativa e regolamentare
“Il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini in tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione” come disciplinato dall’articolo 1118 del codice civile così come modificato dalla Legge 220 del 2012.
Tuttavia esistono diverse tipologie di distacco dall’impianto autonomo condominiale e diverse ipotesi che caratterizzano coloro che si sono distaccati prima o dopo tale legge o anche coloro che non hanno fatto un passaggio in assemblea facendosi approvare il distacco e coloro che ne hanno dato solo comunicazione.
La prima domanda che ci si pone è se sia possibile e questo nasce dal fatto che in genere verso la fine di ottobre o di novembre, momento in cui si decidono gli orari di accensione o di riscaldamento, al bar senti che tutti si lamentano e che vogliono distaccarsi e molti rispondono ancora che non è possibile.
Il primo chiarimento che do è quindi che si può passare al riscaldamento autonomo e lo dice la legge.
A questo però c’è un limite in quanto il regolamento condominiale a cui il condomino aderisce con l’acquisto dell’immobile potrebbe disciplinare diversamente e vietarlo. In tale ipotesi il condomino dovrebbe prima allearsi con l’inquilino o promettergli cose di vino e panettoni a Natale per convincerlo a modificare il regolamento oppure dovrebbe desistere dall’impresa che lo porterà al distacco definitivo.
questa tipologia inserito il deliberato una piccola percentuale di partecipazione del condomino distaccante ai consumi di riscaldamento condominiale potrebbe continuare ad applicarla.
Tuttavia si dovrebbe verificare se il distacco determini o meno aggravi o squilibri a carico degli altri condomini che, indipendentemente dall’indennizzo di questo aggravio con il pagamento della piccola somma, potrebbe rappresentare ostacolo alla continuazione del distacco e successivo passaggio all’autonomo.
Importante è la verifica sul contenuto del regolamento condominiale – che molti non leggono mai – finalizzato a verificare se è stato esplicitamente previsto il divieto di distacco da parte dei condomini. Tuttavia questo sembrerebbe essere un caratteristica in uso da quello che mi risulta ma il mio campione non è assolutamente rappresentativo della realtà.
Una volta verificata la fattibilità normativa e regolamentare passiamo all’analisi di fattibilità e le spese che il condomino sarebbe chiamato comunque a pagare e che sono la manutenzione straordinaria, messa a norma e la dispersione di calore.
Il condomino come detto precedentemente pubblicato in base all’articolo 1118 del codice civile è chiamato a sostenere le spese di manutenzione straordinaria dell’impianto. Il problema è capire cosa si intenda per manutenzione straordinaria. Qui ci viene in soccorso il DPR 412 del 1993 che identifica come spese di manutenzione straordinaria dell’impianto termico tutti quegli interventi atti a ricondurre il funzionamento dell’impianto a quello previsto dal progetto o dalla normativa vigente mediante il ricorso in tutto in parte, a mezzi, attrezzature, strumentazioni, riparazioni, ricambi di parti, ripristini, previsione ho sostituzione di apparecchio componenti dell’impianto termico””.
L’articolo 1118 parla però anche di messa a norma per cui rientreranno nei costi che devono sostenere coloro i quali si sono distaccati anche le spese per la messa in norma dell’impianto termico come per esempio la sostituzione nell’implementazione dei contabilizzatori di calore ai calore termosifoni.
L’articolo 1118 del codice civile parla anche di conservazione e su questo non abbiamo avere propria definizione anche se possiamo immaginarci che questa è da quegli interventi che sono destinati a mantenere il regolare funzionamento anche se qua la definizione sembrerebbe maggiormente associabile non tanto quella di manutenzione straordinaria quanto ordinaria.
Come vedete quindi non possiamo sostenere che il condomino sia obbligato anche al pagamento dei consumi degli altri condomini tanto per il combustibile tanto per l’energia utilizzata consumata.
Tuttavia si legge nella norma UNI 10220/UE che l’interno degli immobili è prevista una dispersione di calore che rappresenta un tipico che dovrebbe essere ripartito su tutti i condomini, compresi anche i distaccanti, in base ia millesimi.
Questa rappresenta la componente di costo di cui il condomino resta comunque inciso anche in caso di distacco e che dovrebbe quantificare mediante una perizia personale da confrontare eventualmente con una controperizia condominiale.
In base all’articolo 1112 il condomino dovrà dare notizia in assemblea del distacco.
I passi da effettuare per passare al riscaldamento autonomo sono i seguenti:
- Il primo passo da effettuare è individuare un ingegnere che ci capisce della materia ed abbia appeal con le norme in materia che, inutile dirlo, sono difficili da trovare e talvolta difficili da leggere. Io credo di averlo trovato. Se non è così significa che dovrò rifare i lavori a casa per passare al centralizzato per cui spero che di non sbagliarmi.
- Redazione della perizia asseverata in cui vengono descritti:
- Descrizione degli interventi che si intendono effettuare e i rilievi sull’abitazione e sulle caratteristiche dello stabile
- le caratteristiche dell’impianto centralizzato per l’individuazione del calore di cui il vostro appartamento beneficerà per il fatto che sarete confinanti con pareti, soffitti o pavimenti o colonne che all’interno godono del passaggio delle tubazioni del riscaldamento centralizzato.
- Dichiarazione dell’ingegnere sul fatto che il riscaldamento autonomo non determina un depotenziamento di quello centralizzato o alcun danno al condominio.
- Quantificazione economica del beneficio determinato dall’induzione del calore derivante dal riscaldamento centralizzato
- Passaggio in assemblea rispetto al recepimento (e non approvazione) del distacco comprovato da perizia.
- Verifica dell’esclusione dalla tabella per il calcolo delle competenze del riscaldamento condominiale: si perchè non è detto che recepiscono le risultanze, si scordino, le calcolo uguale ecc.
- Il secondo passo è la verifica della fattibilità tecnica prima di iniziare i lavori di ristrutturazione del rispetto delle distanze con le altre abitazioni per lo scarico dei fumi e dei requisiti tecnici identificati accuratamente dalla norma con tanto di disegni. Quando l’ingegnere me li ha fatti vedere mi sono commosso perchè ti spiegavano proprio le distanze
- Individuazione della caldaia a condensazione che consente il distacco e anche di fruire dei benefici fiscali per il risparmio energetico che ricordiamolo sono saliti a ben il 50% – 65% in 10 anni per gli acquisti effettuati.
- Comunicazione all’amministratore di condominio della volontà distaccarsi: essendo un campo dove è necessario un approfondimento giuridico l’amministratore condominiale se non preparato potrebbe interrompervi i lavori mentre li state facendo facendoli rallentare o in alcuni casi bloccare per cui meglio avvertirlo prima dicendogli che gli consegnerete la perizia dell’ingegnere.
Contenuto della Perizia
La perizia deve essere redatta da un tecnico abilitato in base a quanto prescritto dal Decreto Ministeriale 37 del 2008 e deve essere iscritto all’alba professionale e inutile dirlo deve avere competenze in materia di impianti termici di riscaldamento.
La perizia deve contenere l’analisi sul consumo attuale e prospettico dell’immobile nel suo insieme per cui dovrete fornire al tecnico abilitato non solo il regolamento condominiale ma anche le tabelle con i millesimi e le caratteristiche tecniche della caldaia presente.
Il primo passaggio centrale della perizia è la verifica di notevoli squilibri dell’impianto centrale potenzialmente conseguenti al distacco del singolo condomino in quanto laddove vi fossero comprometterebbe il vostro diritto al distacco dall’impianto centralizzato.
Il secondo passaggio è la verifica di eventuali aggravi di spesa o consumi per gli altri condomini e qui solitamente nelle perizie sono indicati dei costi solitamente intorno a poche centinaia di euro a seconda della tipologia dello stabile. Tanto più sarà grande l’immobile tanto minore sarà la componente di aggravio portata dal distacco.
Diciamo che il primo passaggio rappresenta una condizione imprescindibile all’installazione dell’impianto autonomo in quanto laddove non fosse certa l’assenza di squilibri il condomino che continuasse prendesse edotta l’assemblea in un secondo momento si vedrebbe naturalmente diffidato al ripristino delle allacciature all’impianto centralizzato.
Il secondo passaggio invece rappresenta più che altro un momento in cui l’assemblea può recepire la perizia in assemblea avallandola perché esauriente, magari con un punto all’ordine del giorno apposito, richiedere eventuali integrazioni o disporre una controperizia a carico degli altri condomini tesa a verificare se le risultanze della perizia di parte siano corretti.
L’assemblea inoltre, in presenza di una perizia adeguatamente redatta e che risponde alle verifiche non potrà opporsi a distacco senza una controperizia o una esplicita richiesta di integrazioni e non potrà nemmeno richiedere integrazioni all’infinito in quanto viene fatto salvo il diritto espressamente disciplinato dalla norma di distaccarsi a determinate condizioni.
In calce a questo articolo trovate un nuovo approfondimento con i riferimenti alle sentenze che consentono al singolo condomino di distaccarsi dall’impianto centralizzato e anche i diritti che restano in capo agli altri condomini. > Diritti e Doveri del Condomino distaccante
Caratteristiche tecniche
La norma tecnica UNI 7129:2008 recita che “Impianti a gas per uso domestico e similari alimentati da rete di distribuzione, Progettazione e installazione, Parte 3: Sistemi di evacuazione dei prodotti della combustione ” vi indicherà le distanze per rispettare gli scarichi sulla facciata
La relazione addirittura individua con disegno quali sono le caratteristiche del posizionamento dei terminali di scarico a seconda delle tipologie di apparecchi al punto punto 4.3.3.2.
Per gli apparecchi di tipo C a tiraggio forzato si applica il punto 4.4.4. (che richiama 4.3.3.2), cioè figura 10 e prospetto 4, della norma UNI 7129 parte 3 del 2008
Scarico a parete del riscaldamento autonomo
Nel D.lgs. n.102 del 4 luglio 2014 all’articolo 14, dove si consente di scaricare a parete anche per impianti e caldaie a condensazione per generatori a condensazione. Tale decreto amplia le possibilità già offerte dalla Legge 90 del 2013 purchè sempre conformi alla normativa comunitaria UNI 7129 del 2008.
Il D.lgs. n°102 del 4 luglio 2014, art. 14, comma 8 e 9, recita che: “9. Gli impianti termici installati successivamente al 31 agosto 2013 devono essere collegati ad appositi camini, canne fumarie o sistemi di evacuazione dei prodotti della combustione, con sbocco sopra il tetto dell’edificio alla quota prescritta dalla regolamentazione tecnica vigente. (comma così sostituito all’art. 17-bis della legge n. 90 del 2013)
9-bis. E’ possibile derogare a quanto stabilito dal comma 9 nei casi in cui: (comma introdotto all’art. 17-bis della legge n. 90 del 2013)
a) si procede, anche nell’ambito di una riqualificazione energetica dell’impianto termico, alla sostituzione di generatori di calore individuali che risultano installati in data antecedente a quella di cui al comma 9, con scarico a parete o in canna collettiva ramificata;
b) l’adempimento dell’obbligo di cui al comma 9 risulta incompatibile con norme di tutela degli edifici oggetto dell’intervento, adottate a livello nazionale, regionale o comunale;
c) il progettista attesta e assevera l’impossibilità tecnica a realizzare lo sbocco sopra il colmo del tetto.
d) si procede alle ristrutturazioni di impianti termici individuali già esistenti, siti in stabili plurifamiliari, qualora nella versione iniziale non dispongano già di camini, canne fumarie o sistemi di evacuazione dei prodotti della combustione con sbocco sopra il tetto dell’edificio, funzionali e idonei o comunque adeguabili alla applicazione di apparecchi a condensazione; (lettera aggiunta dall’art. 14, comma 8, d.lgs. n. 102 del 2014)
e) vengono installati uno o più generatori ibridi compatti, composti almeno da una caldaia a condensazione a gas e da una pompa di calore e dotati di specifica certificazione di prodotto.
(lettera aggiunta dall’art. 14, comma 8, d.lgs. n. 102 del 2014)
9-ter. Per accedere alle deroghe previste al comma 9-bis, è obbligatorio:
i. nei casi di cui alla lettera a), installare generatori di calore a gas a camera stagna il cui rendimento sia superiore a quello previsto all’articolo 4, comma 6, lettera a), del d.P.R. del 2 aprile 2009, n. 59;
ii. nei casi di cui alle lettere b), c), e d), installare generatori di calore a gas a condensazione i cui prodotti della combustione abbiano emissioni medie ponderate di ossidi di azoto non superiori a 70 mg/kWh, misurate secondo le norme di prodotto vigenti;
iii. nel caso di cui alla lettera e), installare generatori di calore a gas a condensazione i cui prodotti della combustione abbiano emissioni medie ponderate di ossidi di azoto non superiori a 70 mg/kWh, misurate secondo le norme di prodotto vigenti, e pompe di calore il cui rendimento sia superiore a quello previsto all’articolo 4, comma 6, lettera b), del d.P.R. del 2 aprile 2009, n. 59;
iv. in tutti i casi, posizionare i terminali di scarico in conformità alla vigente norma tecnica UNI7129 e successive modifiche e integrazioni (comma introdotto all’art. 17-bis della legge n. 90 del 2013, poi sostituito dall’art. 14, comma 9, d.lgs. n. 102 del 2014) 9-quater. I comuni adeguano i propri regolamenti alle disposizioni di cui ai commi 9, 9-bis e 9-ter. (comma introdotto all’art. 17-bis della legge n. 90 del 2013)
Importante: il conguaglio di fine anno
Nella perizia l’ingegnere quantificherà economicamente anche il beneficio derivante dall’induzione di calore nel vostro appartamento derivante dal riscaldamento centralizzato. Tale beneficio potrà essere richiesto come conguaglio dal condominio o meno. In effetti per il condominio non parliamo di una vera a propria dispersione di calore perchè voi comunque continuate ad utilizzare il vostro riscaldamento autonomo. Tuttavia potrebbero richiederlo anche se sul punto ci sarebbe da riflettere perchè voi con il vostro riscaldamento autonomo apportate calore allo stabile per cui potrebbe essere considerata pari e patta.
I costi attribuiti ai Condomini che sono riportati nella colonna costi di riscaldamento in ogni report preventivo e consuntivo delle spese condominiali dovrà indicare anche apri contribuenti che si distaccano dal centralizzato condominiale solo ed esclusivamente i costi per la manutenzione dell’impianto e non costi relativi ai consumi. Il Decreto Legge n.102/2014 e DL n.141/2016 hanno introdotto un nuovo criterio di ripartizione per i costi relativi al consumo involontario (norma UNI 10200) in base alla quale chiunque è obbligato a pagare i costi di riscaldamento relativi alla dispersione energetica, in quanto l’impianto resta comunque di proprietà irrinunciabile anche dei distaccati che dovranno contribuire per i costi relativi alle dispersioni dell’impianto.
Vantaggi economici del passaggio: convenienza
Tuttavia ci potrebbe essere questa possibilità vista sopra. Vi dico che nella mia perizia di una palazzina di 5 o 6 piani è stato quantificato in 170 euro annue, ma l’assembla ancora non ha deliberato alcunché o deciso di addebitarmi o meno questi costi descritti in perizia.
In compenso non vi dico la gioia di settare la temperatura, l’accensione e lo spegnimento, fiondare lo stufetta elettrica nel primo cassonetto sotto casa e, non ultimo, vedere nella riunione condominiale di giorni fa i condomini litigare ancora per gli orari di accensione. Come si fa ancora pensare che gli interessi di giovani e non giovano che lavorano tutto il giorno sia conciliabile con quello di non lavoratori che sono a casa tutto il giorno?
In compenso le bollette per una famiglia di 4 persone sono all’incirca di 40/50 euro al mese e dovete considerare che voi con quell’acqua cucinate e lavate e alla fine state avendo un risparmio nella bolletta della luce.
Ricordatevi anche che godete delle agevolazioni fiscali sulla ristrutturazione ed il risparmio energetico per cui perizia, lavori di ristrutturazione e posa in opera, nonché la caldaia a condensazione beneficeranno delle detrazioni fiscali IRPEF.
Detrazione fiscale sul risparmio energetico
Giurisprudenza: il distacco non deve arrecare danno ai condomini
Distaccarsi è legittimo anche giuridicamente solo che non ne devono derivare né aggravi di spese per coloro che continuano a fruire dell’impianto, né squilibri termici pregiudizievoli della regolare erogazione del servizio, sempre ché il regolamento condominiale contrattuale non vieti espressamente il distacco.
Secondo la sentenza della cassazione 25 marzo 2004, n. 5974 se vi distaccate dovrete comunque pagare le spese di conservazione dell’impianto e di rinnovo dello stesso (che comunque sappiamo palesarsi abbastanza raramente).
Conclusioni
In sintesi il passaggio è fattibile e può convenire ma dovete verificarlo singolarmente per cui sotto con le domande! Vi ricordo inoltre di consultare sempre la normativa vigente nell’anno di sostenimento dell’intervento in quanto cambiano quasi ogni anno.
Quali costi restano a carico del proprietario
Nel seguito altro articolo di approfondimento gratuito dedicato a quali spese restano a carico del proprietario dell’immobile e quali sono i casi di esenzione.
Come funziona il calcolo della quota fissa e involontaria di riscaldamento
Guida Sintetica: Distacco Impianto Centralizzato e Passaggio al Riscaldamento Autonomo
Nuova Comunicazione ENEA per interventi sul risparmio energetico
Calcolo Millesimi e tabelle millesimali
Come si variano le tabelle millesimali
Sostituzione Caldaia Condominiale: quali maggioranze servono
Nel seguito potete continuare la lettura anche approfondendo l’argomento relativo all’impugnabilità delle delibere di condominio quando sono affette da vizi di diversa natura > Delibere condominiali nulle: quando è possibile e come funziona l’impugnazione
Distacco dal riscaldamento condominiale: come funziona
Perchè continuate a parlare solo di riscaldamento con caldaie a gas (che hanno necessità di canna fumaria, etc.)? Un impianto con pompa di calore fornisce sia riscaldamento che raffrescamento e, se non ci si trova in zone con clima molto freddo, funziona benissimo. E ci sono anche impianti a p.d.c. che forniscono acqua calda sanitaria. Ma credete che di gas ne avremo ancora a lungo e a che prezzo?