Si sente molto parlare negli ultimi mesi della cessione del diritto di superficie da parte di soggetti proprietari di terreni (agricoli o fabbricabili) a società di produzione di energia fotovoltaica da fonti rinnovabili.
Domanda: Buongiorno,
mio padre sta stipulando un contratto che prevede la cessione del diritto di superficie per 25 anni per la realizzazione di un impianto fotovoltaico.
Leggo su un sito specializzato un vostro appunto in cui sostenete: “la cessione a titolo oneroso del diritto di superficie avente ad oggetto un terreno agricolo è trattata nell’articolo 9, comma 5, del Tuir il quale sancisce che la disciplina fiscale vigente per le cessioni a titolo oneroso si applicano a tutti quegli atti che comportano il trasferimento di un diritto reale di godimento. Pertanto la cessione del diritto di superficie di un terreno agricolo non è soggetta a imposizione qualora il terreno agricolo sia posseduto da più di cinque anni.” Altra autorevole dottrina fa rientrare i compensi ricevuti per la cessione del diritto medesimo come “redditi derivanti dall’assunzione di obblighi di permettere di cui all’art 67 TUIR.” classificabili tra i redditi diversi dunque soggetti ad irpef.
Sperando in un vostro aiuto,
Antonio
Risposta:
Buongiorno Antonio, Premesso che non ritrovo tra gli articoli pubblicati quanto scritto ritengo che quanto lei dice è parzialmente corretto anche perché la dottrina da lei citata è autorevole; tuttavia esiste l’esimente temporale data dal possesso ultra quinquennale del diritto e pertanto del diritto sottostante. Vi sono in effetti due filoni di pensiero sul temo: L’autorevole dottrina che lei cita propende per far rientrare la cessione del diritto di superficie (sia su terreno agricolo che su terreno edifciabile) nell’alveo delle fattispecie contenute nell’art. 67, comma 1 lettera bis inquadrando la cessione del diritto di superficie nell’obbligo di permettere: secondo tale considerazione i suoi proventi annui confruiscono nel suo reddito imponibile e si procederà con una tassazione per scaglioni.
La seconda considerazione invece, opposta ed io mi sento di sposarla, trae spunto dalla considerazione che l’art. 67 alla lettera L si riferisce ad obblighi di permettere ma sono diritti più marcatamente riferibili alla persona mentre nel caso in esame si parla di trasferimento di un diritto reale perchè riferibile ad un terreno. Ed in effetto questo spingerebbe a considerare la cessione come rientrante nella lettere B che appunto affronta la tematica dei terreni.
In questo modo si può fare una distinzione, che poi è riproposta anche nel trattamento delle plusvalenze derivanti dalle cessioni e che prevedono l’esenzione dei redditi nel caso di vendita successiva ai 5 anni del terreno agricolo e con esso i redditi che da questo sono prodotti.
Fattispecie e trattamento fiscale diverso invece è il caso di vendita infraquinquennale (prima dei cinque anni) e cessione del diritto di superficie su terreno edificabile, il quale rientrerebbe invece tra i redditi diversi come sopra descritto e pertanto sarebbe tassato.
Tuttavia prendo lo spunto per correggermi in quanto il diritto di superficie è un contratto ad effetti obbligatori e non un contratto ad effetti reali. Inoltre in soccorso ci vengono anche le pronunce dell’agenzia delle entrate nelle 379 del 2008 e la 112 del 2009 che anche loro propendono per la stessa strada.
Resto pertanto del parere che nel caso di terreno agricolo posseduto da più di cinque anni non si possa parlare di plusvalenza imponibile ed anche i canoni saranno esenti da imposizione diretta. Le mie sono considerazione personali che rappresentano solo uno spunto per approfondire le fattispecie che ci possono capitare e che potete arricchire con le vostre esperienze. In fattispecie diverse invece, il provento derivante dai canoni concorrerà alla determinazione del reddito per scaglioni.
Lo stesso avviene nel caso in cui il terreno sia stato acquisito per successione. Ulteriore difficoltà risiede inoltre nella definizione della plusvalenza derivante dalla cessione a cui l’agenzia delle entrate suggerisce un criterio di attribuzione proporzionale fondato sul rapporto tra il valore complessivo attuale del terreno agricolo ed il prezzo di cessione contenuto nell’atto di vendita.
Imposta di registro ed IVA Ai fini del corretto trattamento fiscale delle imposte di registro ed Iva vi segnaliamo questo post sulla costituzione trattamento fiscale della cesione del diritto di superficie per la produzione di energia fotovoltaica che affronta la tassazioen Ires, Iva Irap e anche ai fini del registro.
Aggiornamento 2012: l’associazione nazionale dei dottori commercialisti qualifica il reddito derivante dalla cessione del diritto di superficie come una plusvalenza tassabile. Qualora il terreno sia un bene merce per l’impresaa allora il totale del corrispettivo della cessione è un semplice ricavo. Per la plusvalenza invece dovrete sempre fare riferinto alla differenza tra prezzo di cessione e costo fiscalmente riconosciuto.
Ai fini Iva vale il principio di alternatività Iva registro
Si, tutti i proventi ovuqnue prodotti nel mondo da un residnete in italia, come principio consideri che siano da dichiarare nel 730.
mi occorrerebbe in chiarimento a riguardo la tassazione derivante dai proventi della cessione del diritto di superficie di un terreno per impianto fotovoltaico.
I canoni mensili (periodici) o la liquidazione in unica soluzione vanno dichiarati al 730?
Grazie
salve sono un mediatore che cerca contatti per diritti di superficie fo tovoltaico dai terreni a tetti,sono in possesso progetti gia’approvati solo da realizzare,12 mega a terra,in piu’ tetti da definire,se possibile avere notizia di cosa ne ricava il cliente e cosa il mediatore in euro,in attesa di una vostra risposta alla mia richiesta la ringrazio anticipatamente
P.S tengo a precisare che la mia mediazione era rivolta alla realizzazione di impianti fotovoltaici,ma da un po chiedono il diritto di superfice
Sembra una domanda semplicissima e come al solito non è: diciamo che qualora in una normale compravendita laddove vi siano dei pagamenti in acconto anche uno, due o più acconti al momento del pagamento emettimao fattura e di conseguenza seconda questa logica si la concorrenza dei ricavi al reddito d’esercizio. Nel caso invece di una cessione del genere la plusvalenza concorre subito in quanto i principi di redazione del bilancio mi impongono di tener conto dei proventi e degli oneri di competenza dell’esercizio, indipendentemente dalla data dell’incasso o del pagamento, articolo 2423-bis del codice civile che fa sempre bene rileggerlo.
Spero di esserti stato utile.
Una precisazione: la cessione del diritto di superficie su un tetto di un centro commerciale, è di competenza (e quindi tassata) tutta nell’anno in cui avviene la cessione (indipendentemente dal fatto che il contratto prevede il pagamento in rate annuali)?
Grazie
Ciao Franco,
ritengo come scritto che la cessione di un terreno agricolo da parte di una persona fisica non è soggetto a tassazione in qaunto il diritto di superficie è equiparato alla cessione a titolo oneroso. Nel caso lei cedesse interamente la proprietà la plusvalenza non genererebbe tassazione al contrario di un terreno edificabile la cui cessione egenererebbe reddito diverso tassabile.
Se vuole verificare con i riferimenti normativi può consultare l’art. 67 del Testo unico delle imposte sui redditi.
Le consiglio tuttavia per completezza di analisi analizzare anche la posizione dell’agenzia delle entrate nelle due RM 379 del 2008 e nella RM 112 del 2009. Glielo dico perchè a mio avviso dalla 112 si desume quanto sopra riportato mentre dalla 179 potrebbe desumersi il contrario. Già il fatto che ancora non si sia espressa chiaramente un pò mi fa pensare, ma è giusto che io le dia il corretto quadro per farla decidere in autonomia.
Il passaggio è questo: il diritto di superficie è un diritto reale di godimento, l’art.9 del Tuir equipara la cessione di questi diritti alla cessione a titolo oneroso (la vednita per farla breve), per tale motivo si rende applicabile l’art. 67 del Tuir. Se ci andiamo a leggere l’art. 67 del Tuir ci dice che la cessione del terreno agricolo non è tassata. L’interpretazione letterale è questa e vale per tutti sia agenzia delle entrate sia contribuenti.
Ovviamente le mie sono considerazione puramente personali che devono solo darle uno spunto di riflessione per anadare a fondo con la questione e decidere in completa autonomia così come fanno tutti i partecipanti a forum.
Cosa ne pensa?
Mi scusi ma gradirei un ulteriore chiarimento. Con la cessione del diritto di superficie a società fotovoltaica di un terreno agricolo ricevuto in donazione 16 anni fa quali sono le imposte da pagare su un importo ricevuto annualmente per 20 anni????
Penso di aver compreso che non ci sono imposte (irpef compresa).
E’ giusto. Aspetto sue notizie.
Grazie
Franco
Salve. Di seguito Vi illustro la proposta che mi è stata fatta in merito alla cessione di un mio terreno ad una società per l’installazione di impianti fotovoltaici:
considerando che sono un coltivatore diretto in possesso di un terreno agricolo di circa 6ah e che mi hanno proposto di cederlo per 25 anni al corrispettivo totale di 300.000,00, potrei conoscere in anticipo a cosa andrei incontro fiscalmente e se sono previste delle esenzioni?
andando oltre, acquisito il diritto di superficie, l’aumento secondo ISTAT come deve essere calcolato?
grazie
Mi chiamo Antonio e vorrei solo una conferma, rispetto al caso del padre del mio omonimo, il terreno io lo ho ricevuto grazie alla successione circa 9 anni fa ed intendo concedere un diritto di superficie per la creazione di un parco eolico ad una società, credo quindi di non dover dichiarare alcun redditto diverso in quanto vale quanto da voi indicato ossia:
la cessione a titolo oneroso del diritto di superficie avente ad oggetto un terreno agricolo è trattata nell’articolo 9, comma 5, del Tuir il quale sancisce che la disciplina fiscale vigente per le cessioni a titolo oneroso si applicano a tutti quegli atti che comportano il trasferimento di un diritto reale di godimento. Pertanto la cessione del diritto di superficie di un terreno agricolo non è soggetta a imposizione qualora il terreno agricolo sia posseduto da più di cinque anni.”
la Potete confermarlo.
Grazie
Antonio
[…] già affrontato il trattamento fiscale della cessione del diritto di superficie su un terreno agricolo da parte di una persona fisica a una società di produzione di energia molto spesso fotovoltaica o […]